空き家対策事業BLOG
空き家オーナー必読！空き家特別措置法改正による、固定資産税6倍を回避する4つの方法
空き家特別措置法の改正の概要（固定資産6倍）
空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正（国土交通省）
令和５年６月14日、空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律が公布されました。改正法の施行期日は、公布から６カ月以内となっています（施行日は別途政令で定めます）。
この法改正では、次の2点がポイントになります。
１，これまでのペナルティ対象だった「特定空き家」に加えて、より軽度の管理不足でも対象となる「管理不全空き家」という新たな段階が新設されたこと。
２，ペナルティの措置として、固定資産税・都市計画税の減額措置の適用停止が設定されたこと。
減免措置は、下の図で確認しておきましょう。
そして、
敷地内に雑草が生い茂っていたり、窓が割れたまま放置されていたりなどの空家の管理状況が悪い状態であれば「管理不全空家」として指定できることが想定されています。
ひとたび「管理不全空家」指定されれば、固定資産税等の居住用財産の減免処置から停止され、空き家オーナーの負担は一気に増加します。
普通の空き家が一気に60万円の増税になることも
例えば、50坪（165㎡）の用地に空き家を所有しているオーナーさんの年間の固定資産税・都市計画税がそれぞれ10万円と5万円の合計15万円であったとします。これが、敷地内に雑草が生い茂っているために「管理不全空き家」に指定されてしまうと、合計で75万円となり、一気に年間60万円の増税となるのです。
空き家オーナーの方は、固定資産・都市計画書の支払い通知を一度見直すことをお勧めします。ご自身の不動産の減免措置が停止された時の影響がわかります。
これまで、各市町村から（空き家バンクの登録等で）助成金提供などの施策が講じられて来ましたが、空き家は増える一方です。
あまり効果が上がっていなかった助成という対応、つまり飴の政策から、鞭の施策が開始される事になったというわけです。
固定資産6倍、都市計画税3倍という増税を回避する方法は４つ
この税負担増を回避する方法は、①売却する、②収益物件化する、③維持管理を徹底する、④家サイクルする、の4つです。この4つの長所と短所を整理してみます。
（１）売却
＜長所＞
長所は、言うまでもありませんが現金収入が得られる事。当然ですが物件を手放すことによる、空き家の維持管理の必要が無くなることも大きなメリットでしょう。
＜短所＞
一方、将来的な利用の可能性は絶たれます。親族がいずれ住むかもしれないというようなオーナーさんには向きません。
また、現金化すると相続税の対策としては不利になります。相続税額は、相続税評価額で決まります。
現金の相続税評価額はそのままですが、土地は路線価（時価の80％程度）で評価され、建物は時価の半分程度の固定資産税評価が基本。つまり、実際の価値よりも低い評価となるメリットがあります。
家族の思い出がなくなる、残置物の処理に手がかかるなど、細かなことのようですが手放すことには抵抗のある方も多いと思います。
（２）収益物件化（資産運用）
＜長所＞
継続的な収入が得られます。また、あまり認識されていないように思いますが、高利回りが期待できます。
例えば、親から相続した実家をリフォームして貸し出した場合、初期費用が300万円かかったとしても毎月の家賃収入が10万円だとすると、表面利回りは120/300となり40％になります。低金利のご時世にこれほどの高利回りはめったに無いのではないでしょうか。
手放さないのですから、将来的にはご親族が利用することも可能です。
そして、（１）でも触れましたが、相続対策としても有効です。相続税の計算時にアパート等の賃貸物件の評価は、全国一律で30％が物件の相続税評価額から借家権の割合分として減額することができます。
参考：国税庁Q&A
＜短所＞
なんと言っても、賃貸住宅として貸し出すにあたっての初期費用が必要なこと。
30年以上もの長きにわたって所得水準が横ばいの我が国においては、この初期費用の負担がネックになるのではないでしょうか。大家さんとしての維持管理の負担も必要になります。
そして、最大の問題は検討事項が多い事。
ご所有の空き家が一体いくらの費用をかけたら賃貸住宅として貸し出せるのか、何をどこまでリフォームする必要が有るのか、リフォームが終わったら誰に頼んで賃貸人を探せばよいのか、家賃はいくらで募集するべきなのか、採算は取れるのか、、、等々。検討すべきことが多すぎることが短所と言えるかもしれません。
当然ですが、引き続き固定資産・都市計画税の負担は必要です。
（３）維持管理の徹底
＜長所＞
手放さないですむ。将来的な利用の可能性を残せる。倉庫のように利用できる。家族の思い出を大事に残せる。そして、有利な売却の時期を成約なく決められる。
＜短所＞
ご自身で行うにせよ、管理会社に委託するにせよ一定の負担が必要です。
枝葉の越境に際しては、伐採の責任も負う事になります。
ご存じないオーナーさんが多く、見落とされがちですが、空き家のままでは一般の火災保険に加入できません。放火などのリスクも大きく、不法侵入・空き巣・盗難等のリスクにも気を配る必要があります。
こちらも固定資産・都市計画税の負担が必要でので、負担ばかりが残ります。
（４）家サイクルの利用
空き家オーナー様から物件を一定期間お預かりし、弊社の負担で賃貸住宅として利用できるようにリフォームします。利用者探しから管理まで、全てお引き受けします。オーナー様には家賃収入から一定の割合をお支払する仕組みです。詳しくはこちらを。
＜長所＞
ご所有のままで、初期費用の負担が無く、継続的な収入が得られます。
火災保険の利用も可能ですので、居住中と同じようなリスク管理が行えます。
一定の期間（通常は２年単位）を決めた定期借家契約での運用となりますので、将来的にご利用になりたい場合でも計画的な運用が可能になります。そして、空き家を放置していた時よりも綺麗な（使える）状態で戻ってきます。
前述した相続時のメリットもあります。
＜短所＞
シンプルな資産運用と比較して、得られる収入が限定的になります。
固定資産・都市計画税の負担は必要ですが、この支払金額を上回れるようなお支払は家サイクルの運用で可能になります。
また、期間を定めた借家契約での運用にはなりますが、当該期間は利用が出来なくなります。
まとめ：弊社は4つ全ての解決方法をご案内出来ます
固定資産6倍、都市計画税3倍という増税を回避す4つの方法をご紹介してきました。
それぞれに長所・短所があり一概にこれがベストとは申し上げにくいですが、弊社では、空き家オーナー様にとっての最善の選択肢をご提案できるよう一緒に検討させて頂きます。
ご興味のある方は、こちらからお気軽に。